霍某明等四兄妹与李某民北京四合院买卖合同纠纷案

北京四合院房屋买卖合同纠纷经典案例 律师代理意见

霍某清、霍某杰、霍某伟、霍某明与李某民房屋买卖合同纠纷案

徐新明

案情简介

上诉人霍某清、霍某杰、霍某伟、霍某明是兄妹，其中霍某清与其他上诉人同父异母，自参加工作后即失去联系。霍某清工作、居住在河北涿鹿县，霍某杰、霍某伟工作居住在天津市，霍某明在天津工作居住至1989年，之后移民澳大利亚。

上诉人的祖父霍某岚于1946年11月27日购得位于北京市西城区新街口东街37号的四合院房屋，为砖木结构，共15间，其中北屋5间，西屋5间，东屋5间，总面积为223.2平方米，产权登记在上诉人之父霍某文的名下。上述四合院房屋于1966年9月1日被国家收归公管。

上诉人的祖父霍某岚在文革期间去世，上诉人的父亲霍某文于1980年去世。1984年12月4日，国家落实政策，将上述房屋带标准承租户发还给上诉人及上诉人之母张某严，从而五人按份共有上述房屋。上诉人之母张某严于2004年6月6日去世。

1984年国家落实政策向产权人归还上述房屋后不久，同年12月，被上诉人李某民经中间人孙某州人介绍找到上诉人霍某明，提出购买上述房屋的意向。李某民和霍某明协商采取假赠与真买卖的方式进行交易。1984年12月16日，霍某明向上诉人霍某杰、霍某伟及其母张某严提议将房屋托管给他人，共有人（霍某清除外）遂共同在一份声明文件（管理委托书）上签名。文件内容全文如下：

“我们共有房屋十五间，地址在北京市西城区新街口东街37号，因我们都不在北京工作，不能居住并管理房屋，因此，我们全体继承人商定，将十五间房屋全部                （注：此处为空格，留待填写委托某人管理）委托继承人之一霍某明办理一切交接事宜。特此声明。”

1984年12月18日，在未告知上诉人之母张某严及上诉人霍某清、霍某杰、霍某伟的情况下，上诉人霍某明擅自和被上诉人李某民签订买卖协议，约定将本案房屋卖给李某民，为防止有关部门干预，双方在协议中特别约定以赠与方式办理转让手续。并由中间人孙某州在上述声明文件上的空白处填上“赠与表兄李某民住用”，霍某明在文件上代签“霍某清”之名。此后，上诉人霍某明将全部的房屋产权证交付给被上诉人李某民。孙某州不久即去世。需要说明的是，李某民和本案房屋共有人非亲非故，更不是共有人的“表兄”。本案房屋一直未办理过户手续。

自1986年起，本案房屋中的一间北屋由被上诉人李某民持续占有使用，自2004年10月，被上诉人李某民撬锁破门占用另两间北屋。

1998年12月29日，上诉人之母张某严出具书面声明，将其名下的本案房屋所有权份额赠与霍某明。

2004年12月13日，北京市铭泰律师事务所徐新明律师代理上诉人就本案房屋买卖合同纠纷向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求确认霍某明与李某民之间的房屋买卖合同无效。2005年6月16日，北京市西城区人民法院以（2005）西民初字第126号民事判决书判决驳回上诉人的诉讼请求，认定房屋买卖合同有效。上诉人不服原审判决，委托徐新明律师向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院经公开审理此案，于2005年12月19日以（2005）一中民终字第09199号民事判决书判决撤销原审判决，判决上诉人霍某明处分共有房屋中归其所有的相应份额之房屋有效，处分其他共有人所有的房屋之份额无效。

但是，由于上诉人之母张某严生前已将归其所有的五分之一共有房屋赠与霍某明，因此，霍某明仍可取得五分之一的共有房屋所有权。最终上诉人霍某清、霍某杰、霍某伟、霍某明依法取得五分之四的本案房屋，其余五分之一归被上诉人李某民所有。

二审代理意见

审判长、审判员：

北京市铭泰律师事务所徐新明律师受上诉人霍某清、霍某杰、霍某伟、霍某明之委托，在上诉人与被上诉人李某民共有房屋买卖合同纠纷案中作为上诉人的代理人，现出具如下代理意见：

代理人认为，原审判决遗漏重要证据事实，认定事实不清、认定事实错误，且对相关证据和事实缺乏必要的分析及合理推定，继而错误地适用法律；反言之，正因为原审判决错误理解我国法律、法规及司法解释规定的善意取得制度，错误地将被上诉人李某民认定为善意购房人，从而错误地将本属无效的共有房屋买卖协议认定为有效协议。

一、原审判决错误认定本案重要证据事实

1.原审判决将霍某明向李某民交付委托书的时间认定为1984年12月16日（见原审判决书第3页正数第1行），是错误的。

上诉人与被上诉人一致确认，霍某明向李某民交付委托书的正确时间为1984年12月18日（见原审案卷第115页原审开庭笔录倒数第3-4行）。

2.委托书上面“赠与表兄李某民住用”这句话是由李某民的朋友、中间人孙某州书写，原审判决对此未予直接认定。（见原审判决书第3页正数第7行）

3.原审判决认定，“1984年12月18日，霍某明与李某民签订房屋买卖协议书，内容为：‘霍某明之母张某严……空口无凭，特立此据为证。’”（见原审判决书第3页中间一段），是认定事实错误。

原审判决认定的上述协议不是买卖协议，而是相当于收据性质的协议，是霍某明与李某民签订的买卖协议的执行协议。

4.原审判决认定“李某民于1985年以霍某明等共有人的名义缴纳了争议房屋的房产税”（见原审判决书第3页倒数7-8行），属于认定事实不清、认定事实错误。

精确的事实是：李某民于1985年以霍某明等共有人的名义缴纳了争议房屋自1984年4月至1985年12月期间的房产税，此后至今约20年期间，李某民再未缴纳过争议房屋的房产税。

5.原审判决认定“此后李某民管理、使用上述房屋至今”（见原审判决书第3页倒数6-7行），是错误的。

事实上，在近20年期间，李某民仅只使用了15间共有房屋的1间，承租户占有使用了10间，霍某明自己或委托他人占有使用了4间，并且，除上述缴纳部分房产税的行为以外，李某民再未对共有房屋进行任何管理；有证据表明，一直对共有房屋进行管理的是霍某明。

6.原审判决认定，“2000年7月26日，原告称产权证丢失，重新补领了争议房屋的共有执照”（见原审判决书第3页倒数4-5行），属于认定事实模糊、不清。

事实真相是：霍某明一直要求李某民返还共有房屋共有权证，但李某民一直借故推托，直至1999年李某民告知霍某明共有房屋共有权证已丢失。霍某明信以为真，遂向房屋管理部门申领房屋共有权证，并按照要求在北京日报上公告房屋共有权证遗失声明达90日之久。2000年7月26日，房屋管理部门向共有人发放房屋共有权证，并在共有房屋所在地进行公告。自霍某明于2000年在北京日报上公告房屋共有权证遗失声明之日起、乃至房屋管理部门对发放新房屋共有权证进行公告以后、直到本案诉讼开始之日止，李某民从未提出任何异议。

二、原审判决遗漏本案下列重要证据和事实

1.2005年1月28日，代理人徐新明律师就共有房屋的管理事宜向证人愈某进行调查，形成调查笔录（见原审原告证据25-27页证据8），2005年5月12日，原审第二次开庭，证人愈某出庭接受法庭质证，李某民对调查笔录及证人当庭证言无异议（见原审案卷117-118页开庭笔录）。

上述证据证明：（1）自1991年初至1996年底，霍某明委托俞某管理、维修共有房屋中的一间西屋；（2）自1997年至今，霍某明委托韩某荣管理、维修共有房屋；（3）李某民从未管理、维修共有房屋。

原审判决遗漏上述证据事实。

2.上诉人向原审法院提交了共有房屋管理人韩某荣的证言及共有房屋修缮费收据（见原审原告证据28-32页证据9-12）。李某民虽然不认可上述证据，但代理人对证人愈某所作的调查笔录可以印证证人韩某荣的证言。共有房屋修缮费收据均为他人出具，具有客观性。尤其证据11房屋修缮费收据乃是西城区新街口房管所出具，具有更强的证明力。因此，在没有相反证据的情况下，上述证据应予采信。

上述证据证明：自1997年至今，霍某明委托韩某荣对共有房屋进行管理、维修。

原审判决遗漏上述证据事实。

3.2005年3月26日，代理人徐新明律师就共有房屋的有关情况向什刹海房管所（原新街口房管所）干部赵永明咨询，形成调查笔录（见原审原告证据33-36页证据13）。证人赵永明证实，李某民的哥哥李世君带着买卖协议和“赠与声明”不止一次找过他，赵永明在笔录中陈述：“……李世君最早一次来找我大约是在2004年11月，……李世君告诉我说：霍某清的签名是假的，手印也是假的；因为当时找不到霍某清本人，李某民就让霍某明代霍某清签名和摁手印，于是，霍某明在上面签上霍某清的名字，并摁上手印。李某民即使打官司也会败诉，因为李某民自己也很清楚，霍某清的签名是假的，手印也是假的，所以赠与声明是违法的、无效的，买卖协议也是无效的。……”

原审判决遗漏上述证据事实。

4.原审第二次开庭审理过程中，对于证人赵永明的证言，李某民无异议，李某民的哥哥、代理人李世君称：“霍某明妻子之姐韩某荣说手印是假的，我就和原告协商，后我向房管员（注：指证人赵永明）咨询。1984年我不知道签字是假的。”（见原审案卷117页开庭笔录）

上述庭审情况表明：（1）李世君的确向赵永明咨询并说了赵永明在调查笔录中所引述的那番话（见本代理意见第二条第5款），因为，李世君并未予以否认，而是辩解他也是听霍某明妻子之姐韩某荣说的；（2）但是，霍某明妻子之姐韩某荣从未向李世君说过霍某清的签名或手印是假的，因为霍某明从未告知韩某荣霍某清的签名或手印是假的，李某民和李世君也没有任何证据可以证明李世君的辩解。所以，李世君的辩解不成立；（3）李世君从未将共有房屋买卖事宜告知其他共有人，更未和共有人协商过相关事宜；（4）李世君持有李某民的两份协议书及一份委托书的事实，恰恰说明李世君正是从李某民那里得知霍某清的签名和手印是假的。

原审判决遗漏上述庭审事实。

5.孙某州是李某民的朋友而不是霍某明的朋友（见原审案卷115页开庭笔录倒数第8行）。

原审判决遗漏上述事实。

6.1984年12月18日，李某民与霍某明签订共有房屋买卖协议书，协议书由中间人孙某州书写。协议书共有6条内容，其中第1条约定：“ 协议签字后，乙方先付给甲方定金（现款）8000元，下余的7000元，待转户手续办妥后，至84年底一次付清，如果目下手续尚不能办妥，则何时办妥何时全部付清。”（见原审原告证据21-22页证据5，原审被告证据二（1）。）

上述证据证明：（1）在未经其他共有人同意的情况下，李某民与霍某明私下签订共有房屋买卖协议书；（2）李某民是在1984年12月18日上午向霍某明交付8000元现款之前与霍某明签订了共有房屋买卖协议书。

7.1984年12月18日，李某民与霍某明签订共有房屋买卖协议书，协议书由中间人孙某州书写。协议书共有6条内容，其中第2条约定：“为防止政府有关部门由于房价等问题干预双方成交，双方同意以赠与的方式办理手续。”（见原审原告证据21-22页证据5，原审被告证据二（1）。）

上述证据证明：李某民是于1984年12月18日签订共有房屋买卖协议书时提出“假赠与、真买卖”的交易方式。

原审判决遗漏上述证据事实。

8.李某民在原审开庭审理过程中称：“1984年入冬我经朋友孙某州介绍，说有房子问我要不要，我要买此房屋。我们去了天津，霍某明要卖房子。我知道此房为产权为五人共有。霍某明要1.5万元房价，我要求霍某明办理好卖房手续。我于1984年12月18日上午给了霍某明8000元，我看了声明书（即委托书）。下午，给了7000元，同时霍某明将房本、租赁合同都给了我。”（见原审案卷115页开庭笔录被告补充）

李某民的上述庭审陈述表明：（1）李某民在与霍某明前期洽谈房屋买卖时，仅提出买卖房屋，并未提出“假赠与”；（2）李某民是在1984年12月18日上午给了霍某明8000元钱以后才看到了声明书（即委托书）。

原审判决遗漏上述庭审事实。

9.原审开庭审理过程中，法庭向被告方询问委托书上“赠与表兄李某民住用”这句话的来由，李某民和李世君均有回答（见原审案卷116页开庭笔录），其回答与有关事实的认定不无关联。

被告李某民回答：“当时‘赠与表兄’是因为15间里有4间文革产权，只能写‘赠与表兄’。”（注：“赠与表兄”为“赠与表兄李某民住用”的略写）

被告代理人李世君回答：“当时不允许私下买卖，我们就写了赠与，形式上是买卖，但写了赠与。形式上是赠与，实际是买卖。”

原审判决遗漏上述庭审事实。

10.1984年12月18日，在李某民与霍某明签订买卖协议以后，霍某明将共有房屋所有权证、（83）西证房字第2760号共有房屋继承公证书、共有房屋租赁契约等证书、文件交给李某民（见原审被告李某民的证据和答辩状）。其中，共有房屋继承公证书上面载明共有房屋为张某严及上诉人五人共有，且明确记载了包括霍某清在内的共有人的详细住址，李某民按照共有人住址可以联系、找到每一个共有人。该共有房屋继承公证书自1984年12月18日至今一直为李某民所持有。原审判决遗漏继承公证书这一重要证据及李某民自1984年12月18日至今一直持有共有房屋继承公证书的事实。

原审判决遗漏上述证据事实。

11.在李某民与霍某明私下交易的整个过程中及李某民与霍某明签订共有房屋买卖协议以后直至本案开庭之前，李某民从未与其他共有人见面或进行任何方式的联系（见原审案卷115页开庭笔录被告补充）。

原审判决遗漏上述事实。

12.事实上，李某民和共有人非亲非故。李某民既不是张某严的表兄，也不是霍某清、霍某杰、霍某伟、霍某明的表兄，更不是张某严和霍某清、霍某杰、霍某伟、霍某明的共同表兄。“赠与表兄李某民住用”这句话违反人伦常理，违反善良风俗。

原审判决遗漏上述事实。

三、原审判决对委托书的形成过程未加分析，简单、武断、错误地将“赠与表兄李某民住用”认定为共有人的意思表示。代理人认为，将本案相关证据及相关事实相互联系，可以合理唯一的确定：委托书上面“赠与表兄李某民住用”这句话，是由孙某州于1984年12月18日在书写共有房屋买卖协议以后的当天填写在管理委托书的空白处的。

1.如果共有人张某严、霍某杰、霍某伟出具委托书的真实意思不是委托管理人而是向李某民赠与或出卖共有房屋，则完全可以直接把赠与或出卖房屋的意思表示写在委托书上，又何必留下空白由他人填写呢？如果共有人出具委托书的真实意思不是委托管理人而是向李某民赠与或出卖共有房屋，则完全可以直接写成委托霍某明办理过户手续，又怎么会写成委托办理交接手续呢？

2.共有房屋私下交易的自始至终，李某民及孙某州只见到了霍某明一个人（见本代理意见第二条第11款），且“赠与表兄李某民住用”这句话又是由孙某州书写，因此，可以确定： “赠与表兄李某民住用”这句话的书写与委托书其他内容的书写非同时进行，而是相互分离的。委托书的签署时间是1984年12月16日，因此，可以确定：委托书中除“赠与表兄李某民住用”之外的其他内容的书写及张某严、霍某杰、霍某伟的签名时间为1984年12月16日。

3.由于孙某州是李某民的朋友，而不是霍某明的朋友（见本代理意见第二条第5款），所以，孙某州是为李某民提供居间服务；既然孙某州在此次共有房屋买卖中书写两份协议书是遵照李某民的指示，那么孙某州书写“赠与表兄李某民住用”这句话就不可能不征取李某民的同意。因此，可以确定：孙某州书写“赠与表兄李某民住用”这句话是遵照李某民的指示。

4.因为,首先，李某民是在1984年12月18日向霍某明交付8000元钱之前与霍某明签订了共有房屋买卖协议书（见本代理意见第二条第6款）；其次，李某民是在1984年12月18日上午向霍某明交付8000元钱以后才看到了委托书（见本代理意见第二条第8款。所以，可以确定：李某民是在1984年12月18日上午与霍某明签订共有房屋买卖协议书以后才看到了委托书。

5.既然李某民是在1984年12月18日上午与霍某明签订共有房屋买卖协议书时才提出“假赠与，真买卖”（见本代理意见第二条第7、第8、第9款）；既然李某民是在1984年12月18日上午与霍某明签订共有房屋买卖协议书以后才看到了委托书（见本代理意见第三条第4款）；既然是李某民指示孙某州书写的“赠与表兄李某民住用”（见本代理意见第三条第3款）；那么，可以确定：“赠与表兄李某民住用”这句话是在李某民与霍某明于1984年12月18日上午签订共有房屋买卖协议书以后由李某民的朋友孙某州填写在委托书空白处，而委托书其他内容则由共有人张某严、霍某杰、霍某伟签署于1984年12月16日。

6.根据霍某明的当庭陈述（见原审案卷114页开庭审理笔录）、法院对霍某清的谈话笔录（见原审案卷108页）、霍某清的书面陈述（见原审案卷122页）、鉴定结论（见最高法院司鉴文字（2005）第129号鉴定书）、房管所干部赵永明证言（见本代理意见第二条第3款、第4款）可以确定：李某民明知委托书上霍某清的签名和手印为假冒。

四、事实上，李某民从未将自己视为共有房屋的所有人，而是仍旧将霍某明等共有人视为共有房屋的所有人；李某民也几乎从未对共有房屋进行管理，而是由霍某明本人或霍某明委托的其他管理人对共有房屋进行管理、维修。

1.李某民自1985年起占有使用了15间共有房屋中的1间东屋，对其他14间共有房屋并未占有使用，更未进行管理（见本代理意见第二条第1款）。

2.其他14间共有房屋中有3间是共有人自住房，自解放前至今一直由共有人的远房亲戚霍某玉一家居住使用并自行维修，11间为承租户承租房。11间承租房中有4间是文革产。对于共有人的远房亲戚霍某玉一家占有使用共有人3间自住房的行为，李某民从未干涉。

3.1986年，霍某明收回11间承租房中的1间西屋（以下简称收回房屋）归自己占有使用。1989年以前，霍某明经常前往北京的收回房屋居住、维修，并对其他共有房屋进行管理。1989底霍某明出国。1991年至1996年，俞某受霍某明委托，居住使用并管理、维修收回房屋，1997年至今，霍某明委托韩某荣对收回房屋及其他共有房屋进行管理、维修（见本代理意见第二条第1、第2款）。

4.李某民对于霍某明自己或委托他人居住使用、管理维修收回房屋的行为，从来不加干涉。可见，李某民从未将自己视为共有房屋的所有人，而是仍旧将霍某明等共有人视为共有房屋的所有人，李某民几乎从未对共有房屋进行管理。所以，李某民并未真正占有、使用共有房屋，更未真正取得共有房屋的所有权。

这也说明，李某民自始知悉共有房屋买卖协议书的无效性，否则，李某民不可能对霍某明、霍某明之委托管理人及共有人之远房亲戚霍某玉一家的长期占有、使用共有房屋行为无动于衷。

五、李某民从未向霍某明及其他共有人提出房屋过户请求，原审判决毫无根据地认定“只是由于作为共有人兼受托人的霍某明不在国内等原因，导致房屋未能及时办理过户手续”（见原审判决书第4页第3段5-6行），是错误的。

1.1989年以前，霍某明一直在国内（见原审判决书第3页倒数6-7行），并经常前往北京的收回房屋中小住，对该房屋进行维修，对其他共有房屋进行管理（见本代理意见第四条第2、第3款）。在此期间，李某民完全可以向霍某明提出房屋过户请求，但李某民从未提出过户请求。

2.1989年底，霍某明离开中国前往澳大利亚，但并不影响李某民申请办理房屋过户手续。既然，李某民已经取得他所谓的“赠与委托书”，已经取得共有房屋执照，已经取得共有房屋租赁契约，已经取得共有房屋继承公证书，而且共有房屋继承公证书上详细记载了共有人的具体住址，李某民完全可以按照共有人的住址联系共有人，向共有人提出共有房屋过户请求，并顺便核实共有房屋买卖事宜是否取得共有人的同意。

3.所以，共有房屋未能办理过户的原因并非是由于霍某明不在国内，更何况，1990年之前霍某明一直在国内且常常在北京共有房屋小住。共有房屋没有过户的真正原因其实很简单，那就是李某民从来没有向共有人提出过户请求；李某民从来没有向共有人提出过户请求的真正原因也很简单，那就是李某民根本不敢提出过户请求。因为，如果李某民向共有人提出过户请求，那么他与霍某明私下买卖共有房屋的违法事宜将为其他共有人所知晓；所以，由此也可以推知，李某民自始知悉共有房屋买卖协议的无效性。

六、代理人认为，本案不适用善意取得制度，李某民不是善意购房人。

1.原审判决认定，“李某民提交的证据形成一系列证据链，据此本院可以认定李某民在购房时出于善意，双方所签的房屋买卖协议是成立的。根据民法的诚实信用及公平原则，应当维护被告李某民作为善意、有偿的房屋买受人的合法权益，认定买卖协议合法、有效”。这种认定是错误的。

2.在李某民向原审法院提交并经法庭质证的全部证据如下：（1）、委托书；（2）、两份协议书；（3）、共有房屋执照；（4）、共有房屋继承公证书；（5）、共有房屋租赁契约；（6）、1984年4月至1985年12月期间的房产税交款收据。上述证据根本不能构成原审判决所谓的“证据链”。

（1）李某民指示孙某州在委托书的空白处填写上“赠与表兄李某民住用”这句话（见本代理意见第三条1-5款），并提议霍某明代霍某清签名及代摁手印（见本代理意见第三条第6款），从而炮制成所谓的“赠与委托书”。因此，委托书可证明：李某民通过违法手段制造所谓的“赠与委托书”，严重侵害了其他共有人的合法权益。

（2）共有房屋买卖协议书及相当于收据性质的协议书均只有李某民、孙某州、霍某明的签名，而没有其他共有人的签名。因此，两份协议书可以证明：李某民与霍某明私下买卖房屋的行为未经其他共有人同意。

（3）共有房屋执照具体载明本案房屋为张某严、霍某清、霍某杰、霍某伟五人共有。因此，共有房屋执照可以证明：本案15间共有房屋权利人的实际状况和依法登记的权利人状况完全一致；李某民自始明知本案15间房屋为五人共有。

（4）共有房屋继承公证书载明本案房屋系由五人共同继承且未经分割，并载明每一个共有人的具体住址，其中甚至载明了共有人霍某清的单位名称和单位地址。因此，共有房屋继承公证书可以证明：本案房屋为五人共有且未经分割；李某民可按照共有房屋继承公证书载明的共有人住址联系、找到每一个共有人。

（5）共有房屋租赁契约载明15间共有房屋中有11间由承租户租用（其余3间属于共有人自住房，但自解放前至今一直由共有人的远房亲戚霍某玉一家住用和维修）。因此，共有房屋租赁契约可以证明：共有房屋一直由他人租用、住用，其他共有人无须、也不可能来北京居住、使用和管理。

（6）1984年4月至1985年12月期间的房产税交款收据表明，近20年期间，李某民以霍某明的名义交纳了1年零9个月的房产税。因此，房产税交款收据可以证明：李某民是霍某明委托的管理人；李某民未几乎未履行管理义务。

综合以上分析可知，李某民向原审法院提交的证据只能证明李某民的非善意、恶意购房，根本不能构成可证明李某民善意购房的证据链。再进一步的考虑、分析和采信共有人依法提交的证据及相关事实（见本代理意见第三条、第四条、第五条），李某民的恶意购房则昭然若揭。

3.所谓善意取得，是指“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人（登记簿上记载的物权人）进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”（见梁慧星、陈华彬著，法律出版社1997年版《物权法》第75页）

可见，关于不动产尤其是关于本案共有房屋买卖的善意取得，有一个必不可少的前提，即共有房屋登记的权利人与实际权利人不一致，否则，善意取得即无适用的余地。本案共有房屋登记的权利人与实际权利人完全一致，李某民明知共有房屋的权利人除霍某明之外还有张某严、霍某清、霍某杰、霍某伟，因此，李某民不是善意第三人。更何况，李某民只是占有了共有房屋中的1间，李某民从来就没有取得共有房屋。所以，本案不适用善意取得制度。

七、代理人认为，原审判决适用法律错误。

1.最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

由以上规定可知，善意和有偿是两个并列存在的条件，缺一不可。善意不等于有偿，有偿也不等于善意。李某民虽然有偿购房，但不是善意购房，因此，依照上述规定，李某民与霍某明的买卖协议无效。

2.原审判决还引用了《中华人民共和国民法通则》第四条之规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”

原审判决将上述法律规定适用于本案，让人颇感莫名其妙。民事活动只有在合法有效的前提下，才能谈得上自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则。而本案争议的焦点恰恰是买卖协议的效力问题。李某民与霍某明的签订房屋买卖协议的行为，不是普通的民事活动，而是不具有处分权的霍某明私自处分、恶意买受人李某民恶意买受共有房屋的行为，在其他共有人毫不知情的情况下，在买卖协议无效的情况下，上述行为从根本上违反了“自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。

3.国务院于1983年12月17日发布、实施的《城市私有房屋管理条例》 第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。
　　

任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”

第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”

第十二条规定：“买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。”

李某民正是为规避上述第九条、第十条、第十二条之规定，所以才特意强调通过赠与方式办理手续。如果李某民依照上述规定前往有关部门如实办理相关房屋买卖手续，则有关部门必定会严格查验、核实其他共有人是否同意买卖房屋，而不至发生损害其他共有人权益的情形。

第二十三条规定：“城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理。代理人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。”

本案房屋共有人正是因为不在北京而不能管理共有房屋，所以才依法出具委托书（霍某清除外）通过霍某明委托他人管理房屋，并由霍某明具体办理交接手续。

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……。”

上述法律规定和《城市私有房屋管理条例》第十条从禁止转和允许转让两个相反方面一致规定了共有房产转让所必须具备的条件：须经共有人的书面同意。这里的书面同意应当是绝对的、所有共有人均同意的书面同意，而不是想当然的、充满瑕疵的书面同意。要么是共有人当场签署的同意转让书，要么是经有权证明机构如公证机构、公安部门等出具的共有人同意转让之书面证明。否则，应视为转让无效。

很显然，本案李某民应当就其与霍某明的私下买卖共有房屋事宜向其他共有人一一核实，而李某民在长达近20年的漫长期间内竟未将私下买卖共有房屋事宜通知其他任何共有人，其过错远大于1990年以后身处澳大利亚的霍某明。充满瑕疵的委托书显然违反上述规定，不能作为其他共有人同意出卖共有房屋的书面证明。

5.1988年10月24日（1988）民他字第56号《最高人民法院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》，对类似于本案的案例予以深刻的法理阐述和认真详细而又严谨的事实分析，可资参照。代理人认为，参照上述批复，本案的房屋买卖协议应属无效。

综上，李某民与霍某明私下签订的共有房屋买卖协议直接违反上述有关法律、法规之严格规定，当属无效。请贵院依法支持上诉人之上诉请求。

此致

北京市第一中级人民法院

上诉人之代理人，

北京市铭泰律师事务所律师：

徐新明

2005年11月2日